1- Articulos de la  Prensa  espanola sobre la inversion inmobliaria en Marruecos

El paîs CRISTINA GALINDO - Madrid - 04/12/2006                                                                                                  

La promoción inmobiliaria es uno de los principales motores de crecimiento de Marruecos, y las compañías españolas del sector quieren participar en el negocio. Empresas como Fadesa, Mixta África y Urbas han ampliado mercado en el país vecino como una estrategia a largo plazo con el objetivo de participar en un plan de Rabat que prevé la construcción de 100.000 viviendas sociales al año hasta 2012. Junto a la promoción de pisos económicos, la mayoría de empresas construye también grandes complejos residenciales (el país recibirá 10 millones de turistas en 2010). Y es que los signos de agotamiento del mercado inmobiliario español han empujado a muchas firmas a ir a Marruecos.

"Crecer en el mercado español es cada vez más complicado, y construir aquí es igual de fácil y rentable", explica un portavoz de la inmobiliaria Fadesa, una de las veteranas en Marruecos. "Están llegando bastantes empresas".

Las posibilidades para hacer negocios en un país que, según el Instituto de Comercio Exterior español, tiene un déficit de un millón de viviendas nuevas son múltiples: pisos sociales (con un precio máximo de 200.000 dirhams o 18.000 euros), pisos económicos (hasta 300.000 dirhams o 27.000 euros), viviendas libres, segundas residencias y hoteles.

La docena larga de promotoras inmobiliarias españolas que trabajan en Marruecos -en conjunto tienen construidas o en construcción más de 20.000 viviendas- pueden articular su inversión en torno a un plan del Gobierno marroquí para construir a un ritmo anual de 100.000 pisos sociales entre 2002 y 2012, y acabar con las chabolas. De momento, el programa se centra en levantar 200.000 viviendas en los primeros cinco años. Se estima que se han construido cerca de 70.000 inmuebles.

Existe otro plan para crear 15 ciudades, cercanas a las grandes metrópolis (operaciones que sacan a concurso millones de metros de suelo). Además, un programa del impulso del turismo prevé siete nuevas estaciones balneario.

Oleada de inversiones

Una de las firmas españolas veteranas en Marruecos es, precisamente, Fadesa. Su desembarco se produjo en 2002, a través de un acuerdo con el Ayuntamiento de Rabat para construir 1.500 viviendas sociales en suelo vendido por el municipio con ventajosas condiciones económicas. Su llegada marcó el inicio de la actual oleada de inversión inmobiliaria española en el país norteafricano, que se ha acelerado en el último año.

La empresa desarrolló una operación similar en Agadir, con la construcción de unas 1.100 viviendas sociales. En la actualidad, los pisos sociales (su tamaño no puede exceder los 100 metros cuadrados) en construcción rondan la cifra de 5.000, explica el portavoz. También está construyendo hoteles y complejos-balneario, como el de Saidia Raslma.

Tras el grupo gallego, llegaron otros. En vivienda económica, destaca Mixta África, una empresa creada en 2005 por Fundación Renta Corporación para cubrir las necesidades de vivienda de África. A Marruecos llegaron este año para construir 524 viviendas (una parte vivienda libre y otra vivienda económica) en Tánger. Además, la firma lleva a cabo un segundo desarrollo similar en Tetuán, con 4.200 pisos, un colegio y dispensario médico. La inversión de ambos proyectos asciende a 80 millones.

El grupo Urbas anunció en octubre la creación de una filial en Marruecos, que prevé construir 1.600 viviendas (un 30% sociales) en Tánger. La empresa catalana Fonament Sòlids ha construido 850 viviendas en Tánger (un 20% de ellas, sociales) y prevé repetir la operación en la misma ciudad. "Nuestra intención es permanecer durante muchos años; estamos muy satisfechos", explica Ignacio Otero, director de expansión internacional del grupo Urbas. "Nuestro negocio aquí es a largo plazo, tenemos carácter de estabilidad; es necesario para conocer el mercado", añade el portavoz de Fadesa.

La empresa castellonense Marina d'Or, que en la costa valenciana ha levantado una macrociudad de vacaciones, también se ha trasladado a Marruecos y ha sido adjudicataria este año de importantes parcelas de suelo en buenas condiciones económicas para la construcción de 6.300 viviendas en la nueva ciudad de Tamesna, en el sureste de Bagdad, con una inversión prevista de 148 millones. Una quinta parte de los pisos en proyección tendrá carácter social.

España se ha convertido en el segundo socio de Marruecos en intercambio comercial e inversiones (intercambios por 4.000 millones al año) y el sector inmobiliario es una oportunidad. "Las necesidades de viviendas son muy numerosas", explica el consejero económico y comercial en Rabat, Enrique Verdeguer. "Teniendo en cuenta el crecimiento demográfico, la rehabilitación de vivienda insalubre que no cesa de crecer, la demanda latente y la necesidad de modernización de las viviendas en ruinas, se estima que en el medio plazo el país necesita cerca de 2,37 millones de unidades", añade.

 

2-C. VALENCIANA   PROYECTO URBANÍSTICO Promotores valencianos ultiman con Marruecos

 2-Articulo de la  Prensa Marroqui  ( Maroc Digital 20/11/2006/

La ministra española de Vivienda, Maria Antonia Trujillo, inauguró el miércoles el XI Salón Inmobiliario de la Construcción de Casablanca, con su homólogo marroquí, Ahmed Taufiq Hejra, y el Primer Ministro de Marruecos, Driss Jettou. El evento se prolongará hasta el 26 de noviembre, y en él participarán más de treinta empresas españolas.

Entre los sectores en franco en crecimiento en Marruecos hoy en día, se encuentra la construcción y la promoción inmobiliaria, ligada en muchas ocasiones al desarrollo turístico. El plan Azur 2010 contempla el desarrollo de siete estaciones turísticas en distintas zonas de las costas marroquíes, y las necesidades de alojamiento y plazas hoteleras que el mismo implica, ya que prevé la llegada de diez millones de turistas a Marruecos para el año 2010, constituyen un atractivo importante para las empresas inmobiliarias que quieren invertir en Marruecos, y en primer lugar están las españolas.

El mercado inmobiliario español viene sufriendo de un importante grado de saturación, y el ejemplo bien visible es el desarrollo desaforado de buena parte de la costa española, en aras de un desarrollo turístico basado en el hormigón y la recogida de pingües beneficios, amparados en buen número de ocasiones por extendidas prácticas de corrupción en ámbito municipal (el ejemplo de Marbella y otras localidades es elocuente a este respecto).

Las empresas constructoras e inmobiliarias españolas han visto un verdadero filón en su expansión en Marruecos. De la mano de Fadesa, que ha apostado por Marruecos con la estacíon de Saidia, la nueva de Kabila o la rehabilitación de la zona del puerto de Tánger (Tánger city-center), muchas otras empresas encuentran buenas oportunidades para invertir en un mercado todavía casi virgen. Empresas como Renta-Corporación, Urbas o muchas otras. Y no solamente se trata de hacerse presente en mercados ya consolidados, como el de Marrakech, sino en otros con perspectivas de desarrollo ilimitadas, como sucede particularmente en el norte de Marruecos.

En un estudio sobre el sector inmobiliario elaborado por la oficina comercial de la embajada española en Rabat, se señala que «El sector de la promoción inmobiliaria en Marruecos se articula en torno a tres ejes: el turismo, la promoción de alojamiento social y la vivienda libre, centrada en la construcción de nuevas ciudades en la periferia de las principales metrópolis» Marruecos estima un déficit de alrededor de un millón de casas, expone el informe.

La experiencia de Fadesa ha servido a otros grupos que comparten algún proyecto con ellos, como Anjoca. Mientras, unas firmas estudian opciones, como Medgroup, y otras ya se han instalado, como Urbas. El grupo acaba de crear una empresa de derecho marroquí, bajo la denominación de "Urbatra", con un capital de un millón de euros. Esta empresa se encargará de "garantizar el control y el seguimiento de los proyectos de la empresa madre en el reino marroquí", según fuentes de la empresa. Su proyecto más importante de la empresa reside en la construcción de 1.600 viviendas sociales en Tánger. El segundo proyecto se refiere a la construcción de 250 viviendas de alta calidad, tiendas comerciales y oficinas en el centro de la misma ciudad. Su apuesta por Marruecos no se queda aquí: la compañía quiere desarrollar un proyecto turístico con hoteles y un campo de golf. Y participará en un proyecto residencial junto al aeropuerto de Tánger junto con una sociedad dependiente del Ministerio de Vivienda del reino alauí. También tiene prevista la adquisición de un hotel en Agadir.

En el sector de VPO marroquí se encuentra instalada Mixta África, compañía creada por la Fundación Renta Corporación. Su primera actuación consiste en la construcción de 524 viviendas económicas en la ciudad de Tánger. Además, lleva a cabo un segundo desarrollo en Tetuán, donde se encuentra promoviendo un complejo residencial con un total de 4.200 viviendas, completadas con diversos equipamientos tales como colegio y dispensario. La inversión de ambos proyectos se sitúa en torno a los 80 millones de euros. Los desarrollos de esta compañía, según explican fuentes de Mixta África, responden al plan del gobierno marroquí para aportar al mercado 200.000 viviendas en cinco años. La compañía ha firmado un convenio con el que prevé construir más de 2.500 viviendas en el próximo lustro.

El interés en vivienda pública también ha alcanzado a los empresarios valencianos, interesados en las ventajas de negocio que se les presentan y la desaceleración que, según prevén, sufrirá el sector en España 'en dos o tres años'.El presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (FEVEC), Juan Eloy Durá, que presidió recientemente una visita de empresas valencianas a Marruecos, manifestó que destacó que Marruecos está 'dentro de un plan expansivo', comparándolo con la fase que se vivió en España en las décadas de los 70 y 80. Los empresarios visitaron la zona Gran Casablanca que incluye esa ciudad y otras cuatro cercanas, en las que se construirán casi 20.000 viviendas. Las autoridades marroquíes ven prioritaria la construcción de VPO, que supondrán entre un 80 y un 85 por ciento de las que se construyan y cuentan con apoyo a fondo perdido de hasta un 20 por ciento, con la ventaja además de que el suelo 'es gratis'.

Y es que el gobierno de Marruecos quiere acabar con el censo de chabolas existentes y, para ello, está impulsando diferentes reformas, como la puesta a disposición de promotores inmobiliarios involucrados en construcción de viviendas sociales de terrenos del Estado a precios preferenciales, según el informe del Icex. Consciente de la necesidad de abrir su mercado a los promotores españoles, Marruecos ha firmado otras alianzas con España, entre ellas destaca un acuerdo entre la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y ULPIM (Unión de Promotores Inmobiliarios de Marruecos), firmado para fomentar el intercambio de experiencias en el sector.

También otras enseñas relacionadas con la promoción inmobiliaria están haciéndose un hueco. La cadena de franquicias Alfa Inmobiliaria ha concedido una masterfranquicia en Marruecos a través de un acuerdo de colaboración con la sociedad Inmo Hispano Árabe. La cadena prevé inaugurar un mínimo de 5 nuevos establecimientos franquiciados por año hasta alcanzar los 25 en el 2010. Según Rafael Ordozgoiti, director de Alfa Internacional, “se trata de un mercado en auge tanto para inversores como para personas que buscan una segunda vivienda vacacional, debido a la excelente relación calidad-precio de esta zona”.

Pero el desarrollo del sector en Marruecos continúa teniendo que hacer frente a ciertas restricciones que derivan, según analiza el informe de la Ofcomes de Rabat, «del elevado precio del suelo, de la débil implicación de la banca en la financiación del sector y de la lentitud de los procedimientos administrativos». A pesar de esto, cuatro ciudades están atrayendo la inversión, según el mismo estudio: «Rabat es un polo de atracción en construcción de oficinas aunque experimenta los efectos de una especulación creciente. Tánger, que conoce un desarrollo sin precedentes, donde destaca el Tánger City Center, que desarrolla Fadesa. Marraquech, donde el proyecto de mayor envergadura es el que supone la construcción de la ciudad de Tamansourt. Y, Casablanca, la capital económica del Reino, donde se ha duplicado el precio del suelo en los últimos tres años».

Las empresas españolas parecen pues poner un pie firme en el desarrollo económico de Marruecos y en uno de sus pilares fundamentales: la construcción y el desarrollo inmobiliario y turístico. El tirón del sector puede ser fundamental para un crecimiento sostenido de la economía marroquí. El mismo ejemplo de España, para bien o para mal, demuestra lo fundamental que puede ser la inversión inmobiliaria en el desarrollo económico de un país y en su crecimiento.

Como en España, dicho desarrollo también tiene una vertiente ecológica y proteccionista, y ya se han levantado voces que ponen en duda la conveniencia de su rapidez y que se preguntan si la costa marroquí, especialmente la del norte, está destinada a convertirse en una segunda Costa del Sol, con todo lo que significa de desarrollo inmobiliario anárquico y poco o nada respetuoso con el medio ambiente. Recientemente, se hizo público que el mítico bosque diplomático de Tánger iba a desaparecer, presuntamente bajo los planos de un complejo turístico, promovido además por una empresa española.

Quizá es pronto para calibrar dichas reacciones y efectos. Desde el gobierno marroquí la voluntad es firme para llevar adelante sus planes. El ejemplo español también puede ser bueno para dos cosas: imitar un modelo de desarrollo turístico que ingresa una enorme cantidad de divisas, pero sin caer en los errores del desarrollismo mal dirigido, con las rémoras de corrupción y pelotazos urbanísticos que han tenido lugar en España. Veremos.

 

2- Ventajas para los inversores en el sector de viviendas y urbanismo          

Exénoraciones fiscales a favor de los proyectos de viviendas sociales

Ley de finanza N°26-66 . ARTICULO 19

I -se exonera a los promotores inmobiliarios, personas jurídicas o personas físicas dependiendo del régimen del resultado neto real, para el conjunto sus actos, actividades y rentas correspondientes a la realización de viviendas sociales tales como se define en el 13° del artículo 8 de la ley n° 30-85 relativos al impuesto sobre el valor añadido:

-          -derechos de registro y sellos;

-          derechos de inscripción sobre los libros de propiedad de la tierra;

-          del impuesto de los permisos;

-          del impuesto sobre el valor anadido ( IVA )

-          del impuesto de sociedades;

-          del impuesto general sobre la renta;

-          de la participación en la solidaridad nacional en terrenos no construidos;

-           del impuesto urbano; y todos impuestos,  cánones y contribuciones percibidos en favor de las colectividades locales y sus agrupaciones.

 

 

TIPOS DE INTERES DEL CREDITO INMOBILIARIO

A pesar del camino que queda por recorrer, los bancos cruzaron un gran paso en los tipos de interés relativos a los créditos inmobiliarios. De 14% en 1995, los porcentajes varían hoy en los alrededores de un 7% en función de la duración del préstamo contraído con porcentajes  fijados por Bank AL Maghrib en 5,5% cuando la duración es inferior a siete años, y al 6,57% cuando supera esta duración. Además, se prolongó la duracion del crédito  a 25 años y hay poco, bancos, como el CIH, Attijariwafa bank y el grupo Bancos populares ha prolongado este tiempo  a 40 años. Esto explica, por otra parte, porqué créditos pendientes inmobiliarios han pasado de 22,8 mil millones de dirhams en 1997 a 56,7 mil millones de dirhams en 2006. A pesar de estas cifras, hay que reconocer que la implicación del sistema bancario en la financiación del hábitat permanece debajo de  las aspiraciones. . Sin embargo los créditos inmobiliarios conocieron índices de crecimiento importantes durante estos últimos años. Dominaron los del total de los créditos concedidos por los bancos. Una evolución que debe ponerse en relación con la política de estímulo del sector inmobiliario, aunque la parte de los créditos inmobiliarios en el total de los créditos bancarios se juzgue aún escasa (18,55%). Las estadísticas disponibles indican que los créditos globales pendientes inmobiliarios concedidos por los bancos marroquíes se calculó en finales de diciembre de 2005 en un poco más de 51 mil millones de dirhams. Desde hace alrededor de cuatro años, los bienes inmuebles en Marruecos registraron "un crecimiento espectacular" y los precios en la mayoría de las grandes ciudades no dejaron de aumentar mientras que los bancos se arrancan a una clientela creciente por medio de tipo de interés en caída libre. En Casablanca, barómetro de la actividad inmobiliaria del Reino, el precio del metro cuadrado sube poco a poco y nada que en cuanto a inversión, un centenar de expedientes están en curso de instrucción en el centro. En la capital económica y sus alrededores, los bienes inmuebles acapararon 2,25 mil millones de dirhams sobre aproximadamente tres mil millones de inversión en proyectos al final del primer semestre de 2005. según el departamento encargado del Hábitat y el Urbanismo, alrededor de tres cuartos de las inversiones se refieren al sector de los bienes inmuebles. Ciudad imperial que se ha convertido en estos últimos años el destino preferido del chorro-grupo extranjero, Marrakech conoce, por su parte, una explosión económica debida en gran parte a los bienes inmuebles, lo que se asemeja mucho a la Española Marbella a principios de los años noventa . Los surliquidités de los bancos, las facilidades concedidas a los promotores y a los particulares, las transferencias del Marroquí residiendo en el extranjero (MRE) y el programa nacional para la construcción de 100.000 viviendas sociales son tantos factores que contribuyen a este auge inmobiliario. Por otra parte, el lanzamiento, en el marco de la nueva estrategia, de programas de envergadura, la aceleración de los trabajos de infraestructuras y adaptación de las zonas turísticas y la aplicación del programa del hábitat social y el programa "Ciudades sin barrios de chabolas" permitieron en sector del edificio y las obras públicas registrar un crecimiento un 5,9% de su valor añadido contra un 3,5% en 2004. El año 2005 conoció la producción de más de 113.000 unidades de hábitat social en forma de lotes equipados y alojamientos terminados, además de la terminación de acciones de reestructuración en favor de 31.500 hogares.

 La generalización del crédito alojamiento a todos los bancos permitió, entre otras cosas, la reducción de los tipos de interés y la prolongación de la duración de los créditos. En paralelo, la reducción del coste  de los alojamientos económicos se debe a la conjugación de las exenciones fiscales concedidas por el Estado y al esfuerzo de productividad de los operadores. En efecto, los créditos inmobiliarios progresaron un 24,7% después un 14,2% en 2004 y representaron de 20,4% del total de los créditos distribuidos en vez de un 18,6% en 2004. Este dinamismo se favoreció en buena parte gracias a las medidas de estímulo a la adquisición de alojamiento y en condiciones de financiación atractivas: los tipos de crédito al hábitat retrocedieron durante los dos últimos años, a causa de la reducción de los rendimientos en el mercado obligacionista y de los márgenes bancarios estrechados por la competencia